Licença de habitabilidade: tudo o que tem que saber sobre este documento
segunda, 12 de julho de 2021 Homify Sílvia Cardoso JDias

Licença de habitabilidade é, com certeza, um tema que não lhe é estranho se já tiver comprado ou mandado construir uma casa. Este é um documento de extrema importância, fundamental para que possa comprar casa e sem o qual lhe será impossível garantir um crédito de habitação ou uma escritura para venda ou compra de um imóvel. No fundo, este documento funciona como uma espécie de garantia de que o imóvel possui todas as qualidades e requisitos exigidos para ser considerado habitável. 

Hoje, explicamos-lhe tudo sobre este documento. Esta é a parte mais aborrecida quando o assunto é construir casa, mas a burocracia faz parte do processo e é importante estarmos informados. Um erro básico pode significar um atraso indesejável nos seus planos. Por isso, tome nota.

1. O que é uma licença de habitabilidade?

A licença de habitabilidade, também conhecida como licença de habitação, é um documento legal emitido pela câmara municipal da sua zona de residência (ou de construção da casa), após vistoria levada a cabo pela equipa responsável e especializada. O objectivo é comprovar que o imóvel cumpre todos os requisitos e condições para ser habitado e que, por isso, a sua utilização não coloca em causa quem nele habita, assim como terceiros.

Trata-se de uma forma legal de determinar a capacidade de utilização de edifícios – sejam eles habitacionais ou destinados a comércio, indústria ou serviços – de acordo com as condições necessárias para a habitabilidade que se encontram definidas na Lei e que incidem, sobretudo, nas áreas como a da água, electricidade, gás e saneamento. É igualmente importante que o imóvel se encontre de acordo com o seu projecto original de forma a que não sejam necessárias alterações que atrasem o processo de licenciamento.

2. Como pedir uma licença de habitabilidade?

O pedido de uma licença de habitabilidade é, por norma, o último passo da construção de um imóvel. Para que possa pedir uma destas licenças, precisa de ser o proprietário de uma casa que adquiriu ou estar a construir uma de raiz. Se assim for, é obrigado a requisitar um destes documentos nos serviços de urbanismo da câmara municipal da zona onde comprou ou onde está a construir o edifício. Para fazer com que o processo avance e siga os trâmites legais terá que preencher um requerimento nesse sentido e depois seguir os procedimentos que serão definidos por cada município.

  • Licença de habitabilidade: preço O preço de uma licença de habitabilidade estará, tal como os procedimentos do processo, dependente dos parâmetros definidos por cada autarquia. Assim sendo, o que deve fazer é informar-se junto da câmara municipal da sua zona em relação aos preços praticados.
  • Quanto tempo demora uma licença de habitabilidade? O tempo de demora de uma licença de habitabilidade está também dependente de cada câmara municipal. O processo vai depender sempre da eficácia de funcionamento dos serviços, das condições materiais e humanas e dos atrasos da autarquia em questão. O que aconselhamos é que tente averiguar junto dos responsáveis municipais e que vá tentando acompanhar o processo de perto.

3. Em que situações é necessária a licença de habitabilidade?

Como já referimos acima, este é um documento fundamental e obrigatório sempre que comprar uma casa ou construir uma de raizSem este documento essencial não será possível fazer um pedido de empréstimo à habitação nem sequer uma escritura de compra e venda. Na verdade, a requisição deste documento é fundamental em diversas fases dos processos relacionados com a habitação (compra, venda, aluguer, construção, herança). Deve, por essa razão, esperar que lhe seja pedida a licença sempre que constitui a propriedade horizontal de um edifício (divisão em fracções) e sempre que pretende celebrar um contrato de arrendamento. Note-se, ainda, que se herdar um imóvel, deve ter o cuidado de se deslocar aos serviços municipais e informar-se sobre a necessidade de avaliação e emissão da licença de habitabilidade correspondente.

Se estiver envolvido em algum destes processos apresse-se a requerer a licença exigida pois a falta da mesma será punida por lei.

Licença de habitabilidade: validade

Umas das questões que as pessoas mais fazem quando se procuram informar sobre as licenças de habitabilidade é sobre a sua validade e a necessidade de renovação. Na verdade, estas licenças são obrigatórias, mas não possuem qualquer tipo de validade, pelo que, depois de serem emitidas, não terá necessidade de a renovar. A excepção está no caso de fazer alterações ao projecto de construção, sejam elas na estrutura do edifício ou, por exemplo, no caso de acrescentar uma piscina, uma casa de apoio ou um anexo. Se for esta a situação, precisa de uma nova autorização para construir e, depois de terminada a obra, terá que entregar os novos projectos (com as modificações do edifício) e de pedir uma nova licença de habitabilidade actualizada. Só assim terá o seu imóvel legalizado.

4. Licença de habitabilidade: isenção

Quais são as casas que não precisam de licença? A obrigatoriedade da licença de habitabilidade e de todo o processo de avaliação que a mesma implica só existe desde 1951. Assim sendo, todos os edifícios que sejam anteriores a esta data estão isentos da licença, a menos que tenham, entretanto, sido levadas a cabo alterações, ampliações e reconstruções (parciais ou completas) do imóvel original. Nesse caso, a licença de habitabilidade passa a ter, tal como nos outros edifícios, um carácter obrigatório.

Seja como for, de forma a manter a segurança dos habitantes e de terceiros, os responsáveis da câmara municipal local efectuarão sempre uma inspecção com vista à avaliação das condições de habitabilidade e de segurança do edifício em questão.

Apesar de tudo, tenha em atenção que se se tratar de um arrendamento as coisas são diferentes. As regras do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) abrangem não só os edifícios mais recentes como também os anteriores a 1951. Assim sendo, no caso de arrendamento, a licença de habitabilidade será obrigatória na hora de celebrar o contrato.

5. Licença de utilização

Embora se confundam amiúde os dois conceitos, a licença de utilização, também emitida pela câmara municipal, serve propósitos diferentes da licença de habitabilidade e destina-se a definir o tipo de utilização que é permitida num determinado imóvel, seja ele habitacional ou não habitacional. Esta licença tem como objectivo comprovar que os edifícios cumprem todos os requisitos e normas legais necessárias que existem em conformidade com o projecto arquitectónico que lhes deu origem e que estão adequados à utilização prevista.

Este é um documento de extrema importância para a instalação de actividades comerciais, industriais ou de serviços. Pode, em muitos casos ser um documento genérico de licença habitacional ou comercial, mas também específico em casos como, por exemplo, as farmácias, os hospitais, os serviços de restauração e serviços de estética entre outros.

A existência desta licença está entre os requisitos fundamentais para a constituição de uma propriedade horizontal, a realização de escrituras de compra e venda, a isenção fiscal de IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) e IMT (Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis) e o licenciamento de actividades económicas. 

Uma vez que diferentes actividades requerem diferentes normas, esta licença é fundamental para confirmar que o imóvel cumpre a legislação específica aplicada a cada uma. O seu processo é bastante meticuloso e pressupõe um acompanhamento técnico necessário para a confirmação das condições necessárias e para alterações ou autorizações das licenças. Dependendo do fim pretendido para o imóvel, pode, em muitos casos, ser necessária a avaliação e intervenção em áreas especiais como isolamentos acústicos, segurança contra incêndios, refrigeração, extracção de fumos, entre outros.

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