Área Bruta Dependente: O que é e Tudo Mais o que Tem que Saber
sexta, 13 de agosto de 2021 Homify Sílvia Cardoso JDias

definição das áreas de um imóvel é, sem sombra de dúvidas, uma das tarefas mais frequentes com que se deparam técnicos e avaliadores e que tem impacto fundamental na valorização, financiamento e imposto relativo ao imóvel em causa. Este é um dos elementos mais importantes na descrição de uma casa, ajudando-nos a perceber as condições de habitabilidade do edifício.

Trata-se de um processo complexo que implica, muitas vezes, legislação individual de diferentes entidades responsáveis e que deve levar em conta inúmeras normas urbanísticas.

Por entre as várias áreas que contribuem para a definição de um imóvel – área de construção, área de impermeabilização, área útil, área bruta privativa, etc. – e que se encontram definidas na lei, nas plantas urbanísticas e nos documentos oficiais, encontramos aquela sobre a qual vamos falar: a área bruta dependente.

1. O que é a área bruta dependente?

área bruta dependente é, como definido pelo Decreto-Lei n.º 287/2003, artigo 40, publicado no Diário da República n.º 263/2003, Série I-A de 2003-11-12, parte integrante da área bruta de construção do edifício juntamente com a área bruta privativa.

Esta área, de acordo com o Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), corresponde a todas as áreas, mesmo que situadas no exterior do edifício, que são de uso exclusivo da casa. São os chamados locais acessórios cuja utilização não está directamente ligada ao objectivo primordial do edifício. Compreendem, por isso, espaços como garagens, lugares de parqueamento, arrecadação, sótãos, instalações para animais e caves de acesso directo, desde que não estejam abrangidos pela área bruta privativa. A sua definição já foi alterada desde 2003 como forma de clarificar as confusões feitas por muitos avaliadores, passando, por isso mesmo, a incluir áreas cobertas e fechadas e deixando de fora as áreas que, sendo cobertas, são também abertas. 

De acordo com o Código do IMI 2019 – Anotado & Comentado (da Lexit), “nos prédios que contenham piscinas cobertas, ginásios, saunas e afins, tais espaços devem ser tidos em conta para efeitos do mesmo cálculo”. No caso dos prédios cuja cozinha e/ou instalações sanitárias se situam no exterior do edifício principal, “a sua área deve integrar a área bruta privativa a não ser que sejam as únicas existentes no prédio. Isto porque, caso exista coexistência entre elas e outras existentes no prédio principal, elas devem integrar a área bruta dependente.

 

2. Qual o regulador que classifica a área bruta dependente?

A área bruta dependente é classificada pelo CIMI (Código do Imposto Municipal sobre Imóveis) que define todas as áreas do imóvel necessárias para a definição do seu valor patrimonial, servindo como um dos elementos para calcular o IMT (Imposto sobre Transmissões Onerosas) e o Imposto de Selo. É, também, fundamental para calcular o IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) e o AIMI (Adicional do Imposto Municipal sobre Imóveis) que devem ser pagos anualmente às finanças. 

informação dos valores relativos à área bruta dependente pode ser encontrada, à semelhança do que acontece com os valores das outras áreas, na caderneta predial. Esta caderneta funciona como uma espécie de bilhete de identidade da sua casa e pode ser obtida em qualquer repartição de finanças (de forma presencial), tendo um custo inferior a 10 euros. Como alternativa, poderá fazer a obtenção da caderneta on-line, no Portal das Finanças, de forma totalmente gratuita.

 

3. Diferença entre área bruta dependente e área bruta privativa

Por norma, existe alguma confusão no que diz respeito à classificação das áreas de construção que podem, muitas vezes, levar a que o mesmo imóvel possa ser anunciado com áreas diferentes.  

A distinção entre a área bruta dependente e a área bruta privativa não é igual para todos os imóveis. Por exemplo, uma varanda ou um sótão podem, dependendo da sua configuração, ser parte integrante de qualquer uma destas áreas. O factor mais importante para que se possa classificar correctamente as áreas e avaliar o imóvel da forma mais honesta possível é perceber o significado concreto de cada uma das áreas habitacionais fundamentais. Só assim seremos capazes de perceber o que corresponde a quê. 

  • Área bruta dependente:
  • tal como dissemos anteriormente, a área bruta dependente inclui todas as áreas, ainda que comuns, situadas no exterior do edifício que são de uso exclusivo de uma determinada fracção.
  • Área bruta privativa: é a área correspondente à superfície total, medida pelo perímetro exterior, de um edifício ou fracção, ou seja, é a área total de utilização da casa que inclui todos os espaços que sejam utilizados como parte da habitação.
 

Assim sendo, pegando no exemplo de uma despensa, podemos dizer que ela faz parte da área bruta privativa caso esteja instalada ou tenha acesso directo pelo interior da casa. Por outro lado, se estiver instalada numa arrecadação, numa cave ou no exterior da casa passa a ser considerada uma parte acessória e, por isso mesmo, pertencente à área bruta dependente.

 

4. Outras tipologias de área importantes

É importante que conheça as mais variadas áreas que compõem a área total do seu imóvel, pois são elas que contribuem para a sua avaliação e valorização final.

  • Área total de terreno: tal como o nome indica, é a área total de terreno relativa a um determinado edifício. Inclui, por isso, toda a área de implantação e terreno livre.
  • Área de implantação do edifício: é a área total de construção do edifício, ou seja, a área que o edifício construído ocupa no terreno. 
  • Área do terreno livre: é toda a área do terreno onde não existe construção. Pode incluir, por isso, jardins, parques, campos de jogos, quintais e piscinas.
  • Área bruta de construção: é o conjunto resultante da área bruta privativa e da área bruta dependente (acima referidas).
  • Área útil: é o resultado da soma de todos os compartimentos do imóvel, medidos pelo perímetro interior das paredes. Neste cálculo, não entram espaços como as varandas ou outras áreas exteriores.

 

5. A área bruta dependente tem impacto no valor do IMI?

A resposta simples e rápida é: sim. 

A área bruta dependente e a forma como esta é rigorosamente medida e definida tem impacto claro no valor final do IMI, uma vez que é parte integrante da equação da qual resulta a área bruta de construção. É a partir desta área bruta de construção que se obtém um valor comparável e possível de taxar, sendo a partir dele que se calcula o Valor Patrimonial do Imóvel (VPI), fundamental para o montante anual de IMI a ser pago às finanças.

No caso de ter interesse em comprar, consulte e questione sempre os responsáveis de qualquer imóvel acerca dos valores de área publicados. Há, muitas vezes, confusões, incorrecções e informações pouco claras que podem ter impacto na valorização, na avaliação, no preço a pagar e, mais tarde, dar origem a algumas surpresas no que a impostos diz respeito.

 

6. Um problema comum: esteja atento!

Se as áreas não coincidirem entre a caderneta e a ficha técnica de habitação, o banco não faz o empréstimo, o que leva a que seja necessário enfrentar um longo processo burocrático nas finanças para fazer a alteração das áreas inscritas, podendo-se ter que efectuar medições para que, nas Finanças, aceitem a alteração. A burocracia é um entrave e a resolução de um erro, nestes casos, pode significar um atraso significativo na venda da casa. Seja rigoroso para evitar este tipo de problema que, apesar de parecer bizarro, é bastante comum.
 

7. Informação adicional

Lembramos que, no caso de estar a construir, a remodelar ou a intervencionar, de qualquer outra forma, uma casa, os gabinetes de arquitectura e de design de interiores e as empresas de construção podem ser muito úteis para o ajudarem com a burocracia. Dê preferência a profissionais que prestam um serviço chave-na-mão.

Este website usa cookies para melhorar a navegação dos nossos utilizadores. Ao navegar no site está a consentir a sua utilização. Fechar ou Saber Mais